Beleihungsobjekt
Beleihungsobjekt (in der Schweiz: Belehnungsobjekt) ist im Bankwesen allgemein jede Sachsicherheit und speziell eine Immobilie, die als Kreditsicherheit für einen Kredit dient.
Allgemeines
Meist wird im Bankwesen der Begriff des Beleihungsobjekts auf Immobilien eingeengt.[1] Immobilien sind unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien. Zu den Wohnimmobilien gehören Mehrfamilien- oder Einfamilienhäuser und ganze Wohnanlagen. Als Gewerbeimmobilien kommen Arztpraxen, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Lagerhallen oder ganze Industriegebiete in Frage. Zwecks Kreditprüfung erhält das Kreditinstitut im Rahmen der Objektfinanzierung vom Grundstückseigentümer Beleihungsunterlagen, aus denen die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen des Beleihungsobjekts hervorgehen. Wichtigstes Ergebnis der Prüfung ist die Ermittlung des Beleihungswerts, auf dessen Grundlage die Beleihungsgrenze die Kredithöhe bestimmt. Beleihungsobjekte spielen insbesondere bei Hypothekendarlehen und der Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle.
Besicherung
Nach Abschluss des Kreditvertrages werden die betroffenen Immobilien mit einem Grundpfandrecht (Sicherungsgrundschuld, Grundschuld oder Hypothek) auf mindestens einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht zu Gunsten des Kreditgebers belastet. Durch Eintragung des Grundpfandrechts wird die Immobilie zum Beleihungsobjekt. Dieses darf gemäß § 13 Abs. 1 PfandBG nur auf Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder solchen Rechten einer ausländischen Rechtsordnung lasten, die den grundstücksgleichen Rechten deutschen Rechts vergleichbar sind. Die Beleihungsobjekte müssen dieser Vorschrift zufolge in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum, in der Schweiz, in den Vereinigten Staaten von Amerika, in Kanada, in Japan, in Australien, in Neuseeland oder in Singapur belegen sein. Nach § 16 Abs. 2 PFandBG ist der „Marktwert der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“.
Die häufig lange Zeit in Anspruch nehmende Eintragung kann in Deutschland durch eine Rangbescheinigung überbrückt werden, die bereits eine Kreditauszahlung vor Eintragung ermöglicht. Unerheblich ist, ob der Kreditnehmer selbst der Eigentümer des Beleihungsobjekts ist oder ein dritter Sicherungsgeber (siehe Sicherungsvertrag). Zudem muss das Beleihungsobjekt nicht zwangsläufig mit dem Investitionsobjekt übereinstimmen.
Im Rahmen eines Grundpfandrechts haftet für den besicherten Kredit nicht nur das eigentliche Gebäude, sondern darüber hinaus auch nach § 1120 BGB seine wesentlichen Bestandteile und das Zubehör, nach § 1123 BGB die Miet- und Pachtforderungen (bei vermieteten oder verpachteten Beleihungsobjekten); nach den §§ 1127 ff. BGB haften auch Versicherungsentschädigungen, insbesondere Gebäudeversicherungen (§ 1128 BGB) und sonstige Schadensversicherungen (§ 1129 BGB).
Anforderungen an das Beleihungsobjekt
Das Beleihungsobjekt und das Grundpfandrecht müssen bankenaufsichtsrechtlich der EU-weit gültigen Kapitaladäquanzverordnung (englische Abkürzung CRR) zufolge einige Voraussetzungen erfüllen:
- Beleihungsobjekt:
- es muss zeitnah verwertbar sein (Art. 208 Abs. 2c CRR),
- es hat angemessene Schadenversicherungen (Art. 208 Abs. 5 CRR) aufzuweisen,
- es muss durch einen unabhängigen Sachverständigen geschätzt werden (Art. 229 Abs. 1 CRR) und
- es ist jährlich (gewerbliche Immobilien) oder alle drei Jahre (Wohnimmobilien) zu überwachen (Art. 208 CRR);
- Grundpfandrecht:
- Art. 208 Abs. 2a CRR verlangt die rechtliche Durchsetzbarkeit der Grundpfandrechte in allen relevanten Rechtsordnungen und
- nach Art. 208 Abs. 2b CRR muss das Grundpfandrecht allen rechtlichen Anforderungen genügen.
Wohnimmobilien, die diesen Anforderungen genügen und vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet sind, erhalten bei der Risikoposition im Standardansatz ein Risikogewicht von 35 % des risikogewichteten Kredites (Art. 125 Nr. 1a CRR), wobei der Wert der Wohnimmobilie nicht wesentlich positiv mit der Bonität des Kreditnehmers korrelieren darf (Art. 125 Nr. 2a CRR). Hierzu gehören durch den Kreditnehmer selbst genutzte Industriegrundstücke, deren Werte erheblich von den Erträgen abhängen, die er durch die besondere Nutzung der Gewerbeimmobilie (z. B. für Fabrikgebäude) erzielt. Gewerbeimmobilien wird nach Art. 126 Nr. 1a CRR ein Risikogewicht von 50 % zugewiesen. Bei Gewerbeimmobilien ist die Drittverwendungsfähigkeit des Beleihungsobjekts von Bedeutung.
Sonstiges
Da die Kredite mithin nicht vollständig durch Eigenmittel von der kreditgebenden Bank unterlegt werden müssen, können insbesondere bei Realkrediten niedrigere Kreditmargen dem Kreditnehmer zugutekommen. Soll das Beleihungsobjekt veräußert werden, muss die kreditgebende Bank vorher der Freigabe der Kreditsicherheit zustimmen. Die Belastung mit einem Grundpfandrecht stellt kein Hindernis beim Verkauf dar, weil die Valutierung (die noch ausstehenden Kredite) durch Anrechnung auf den Kaufpreis berücksichtigt wird und eine Grundschuldlöschung erfolgen kann, sobald die Bank eine Rückzahlung aus dem Kaufpreis oder eine Ersatzsicherheit erhalten hat.