Eigenbedarf (Mietrecht)
Eigenbedarf ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter und liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Deutschland
Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich sodann aus § 573c BGB. Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wurde in der Bundesrepublik Deutschland erstmals im Dezember 1974 durch die Einfügung des § 564b BGB a. F. geschaffen.[1] Diese Gesetzesänderung mit dem Titel "Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum" wurde mit den Stimmen der sozialliberalen Koalition aus SPD und FDP im Bundestag beschlossen und im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 von Rot-Grün in den § 573 BGB verschoben.
Voraussetzungen
Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ob sie wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Vermieter den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen kann.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27. Januar 2010[2][3] gehören nun auch Nichten und Neffen zum Kreis der Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden darf. Außerhalb der Verwandtschaft kommen ausschließlich Ehepartner oder Schwiegereltern des Vermieters infrage.[4]
Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, dass sich das Kind vom Elternhaus löst.
Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Dabei gilt jedoch, dass ein Eigenbedarf erst angemeldet werden kann, wenn der Eigentümer erfolgreich im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist.[5]
Umgewandelte Wohnungen, also Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Den Bundesländern ist es gemäß § 577a Abs. 2 BGB möglich, Verordnungen zu erlassen, in denen für bestimmte Gebiete diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert wird. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.
Rechtslage in den einzelnen Bundesländern
In Nordrhein-Westfalen betrug die Sperrfrist in praktisch allen Ballungsgebieten 8 Jahre nach dem Kaufdatum, in den Randgebieten dieser Ballungsräume meist 6 Jahre. Die dortige Kündigungssperrfristverordnung wurde aber zum Jahresende 2006 außer Kraft gesetzt. Am 24. Januar 2012 wurde eine neue Kündigungssperrfristverordnung erlassen: Die Sperrfrist beträgt in Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster 8 Jahre, in einigen anderen Gemeinden 5 Jahre[6]. Seit 01.07.2020 besteh in NRW eine maximale Sperrfrist von 5 Jahren.[7]
In Bayern beträgt die Sperrfrist in den meisten Ballungsgebieten 10 Jahre nach dem Kaufdatum.[8][9] Dies gilt aber nur für Fälle, in denen die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Zieht der Mieter aber in eine Eigentumswohnung zur Miete ein, gelten die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen. Begründet liegt dies in der Tatsache, dass der Mieter bereits zum Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung weiß, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt.
In Berlin beträgt die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet 10 Jahre nach dem Kaufdatum.[10]
In Baden-Württemberg beträgt die Sperrfrist für 44 Städte bzw. Gemeinden des Bundeslandes, unter anderem für Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Konstanz, Leimen, Neckarsulm, Rastatt, Ravensburg, Reutlingen, Rheinstetten, Stuttgart, Tübingen, Ulm uvm.,[11] eine verlängerte Frist auf fünf Jahre laut Landesverordnung-Verabschiedung vom Sommer 2015.[12]
Reaktionsmöglichkeiten des Mieters
Der Mieter kann, sofern ihm eine Kündigung ausgesprochen wird, nach § 574 BGB Widerspruch erheben. Der Widerspruch bewirkt, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit lang fortgesetzt wird, sofern die Kündigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Kündigung kann rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter eine freie, ähnliche Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage dem Mieter nicht anbietet[13].
Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass der Eigenbedarf des Vermieters lediglich vorgetäuscht gewesen ist, so stehen ihm grundsätzlich Schadensersatzansprüche zu. Typische Schadenspositionen sind beispielsweise Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung. Anhaltspunkte für einen Missbrauch können sein:
- Überhöhter Bedarf (Single in 8-Zimmer-Penthouse).
- Eigenbedarf war bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar.[14]
- Vermieter handeln nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn sie einen künftigen Eigenbedarf bei Vertragsschluss mit dem Mieter hätten erkennen können.[15]
- Vermieter steht vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Alternativwohnung zur Verfügung.[16]
Österreich
Allgemein ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Österreich möglich, wenn eine Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dann ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt. Ein Vermieter darf gemäß § 30 Abs. 2 Nr. 12 MRG aus wichtigem Grund kündigen, wenn er den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt. Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, können Vermieter generell und ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen.
Als Mieter stehen einem in dieser Situation ebenfalls gewisse Möglichkeiten zur Verfügung. Auch bei einer gut begründeten Kündigung steht es dem Mieter zu, dagegen gerichtlich vorzugehen. Dafür gilt ebenfalls eine einzuhaltende Frist, nämlich vier Wochen ab dem Zeitpunkt, wo das Kündigungsschreiben erhalten wurde. Hier können dann Gründe angeführt werden, die dagegen sprechen bzw. warum es dem Mieter unmöglich ist, auszuziehen[17].
Schweiz
Ein Eigenbedarf liegt in der Schweiz dann vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte beansprucht möchte (Art. 261 Abs. 1 Buchstabe a OR).
Literatur (Auswahl)
- Hannes Palmen: Eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe und vermietende Gesellschaften. Ein Beitrag zur Systematik eigenbedarfsähnlicher Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht unter besonderer Berücksichtigung von vermietenden Gesellschaften. In: Mannheimer Schriften zum Unternehmensrecht. Nr. 59. Nomos, Baden-Baden 2021, ISBN 978-3-7489-2361-9, doi:10.5771/9783748923619 (nomos-elibrary.de [abgerufen am 2. Juni 2021] Dissertation, Universität Mannheim, 2020).
- Dominik Regelsberger: Die Eigenbedarfskündigung durch juristische Personen und Personengesellschaften. In: Studien zum Privatrecht. Nr. 73. Mohr Siebeck, Tübingen 2018, ISBN 978-3-16-155962-4, doi:10.1628/978-3-16-155962-4 (mohrsiebeck.com [abgerufen am 2. Juni 2021] Dissertation, Ludwig-Maximilians-Universität München, 2017).
Weblinks
- Mieterschutz bei Eigenbedarf – Broschüre des Bundesjustizministeriums, Stand Dezember 2011
- Artikel des Mieterbundes zum Eigenbedarf
- Dominik Schüller, Guten Tag, ich bin Ihr Vermieter und ziehe hier ein in Legal Tribune Online
- Michael Selk, Der Bayernfan und der Eigenbedarf - zu BGH v. 23.10.2018, VIII ZR 61/18, veröffentlicht am 11. Dezember 2018 auf Beck-Blog
Einzelnachweise
- Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 139 vom 21.12.1974, S. 3603. Abgerufen am 14. Oktober 2019.
- tagesschau.de (Memento vom 30. Januar 2010 im Internet Archive)
- BGH Az.: VIII ZR 159/09 - Urteil vom 27. Januar 2010
- Eigenbedarfskündigung. Abgerufen am 17. September 2019.
- Günther Rademacher, Aktuelles zu Kaufvertrag & Eigenbedarfskündigung (Memento vom 26. März 2014 im Internet Archive)
- Gesetz- und Verordnungsblatt (GV. NRW.) Ausgabe 2012 Nr. 4 vom 9. Februar 2012
- Mieterschutz und Wohnungsaufsicht. Abgerufen am 27. Januar 2022.
- Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 13. Februar 2007 (Seite nicht mehr abrufbar, Suche in Webarchiven)
- Broschüre 'Tipps für Mieter und Vermieter' der Bayer. Staatsregierung u. a. Auflistung der Gemeinden mit Sperrfristen, Stand Februar 2011 (PDF-Datei; 891 kB)
- Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) Vom 13. August 2013
- Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) – § 1 Anwendungsbereich vom 9. Juni 2015
- Baden-Württemberg: Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) – § 2 Dauer der Kündigungssperrfrist vom 9. Juni 2015
- Palandt, Kommentar zum BGB, Bearbeiter Walter Weidenkaff, 78. Auflage 2019, Rn. 24 zu § 573 BGB
- LG Lüneburg Entscheidung vom 7. Dezember 2011 Az.: 6 S 79/11
- BGH Urt. v. 4. Februar 2014, Az. VIII ZR 154/14
- Eigenbedarfskündigung trotz freiwerdender Wohnung: BGH zur zeitlichen Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter – BGH, Urteil vom 4. Juni 2008, VIII ZR 292/07
- 5 Tipps, um deine Wohnung selbst zu sanieren. 25. Januar 2022, abgerufen am 17. Februar 2022 (deutsch).
