Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung im Laufe eines Mietverhältnisses kann verschiedene Gründe haben. So wird einem Vermieter zum Beispiel das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, um die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Aber auch Modernisierungsmaßnahmen können ein Grund für eine Mieterhöhung sein. Dies führte insbesondere seit den 1950er Jahren in Deutschland immer wieder zu politischen Auseinandersetzungen.[1]
Rechtliche Lage
Die Vertragsparteien können gemäß § 557 Abs. 1 BGB im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Er muss die erhöhte Miete dann nicht zahlen. Zu beachten ist allerdings ein Ausschluss dieser Vorschriften nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB, der u. a. bei Studenten- und Jugendwohnheimen sowie bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch greift.
Dabei wird zum Einen nach der Art der Miete, also ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, eine Staffelmiete oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete, und zum Anderen nach dem Gegenstand der Miete, also im Weiteren um einen Wohnraum oder eine Gewerbeimmobilie handelt, unterschieden.
Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Nebenkosten (§ 560 BGB) bleiben davon aber unberührt.
Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vor Ort vereinbart wurde. Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des Landgerichts Berlin auf den Zeitpunkt des Einzuges an, den der Vermieter zu beweisen hat.[2]
Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune begründen.[3] Durch die Mietrechtsreform vom 1. September 2001 sind zwei weitere Begründungsmittel, nämlich der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank, hinzugekommen.
Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB).
Ein Mietspiegel braucht dem Mieterhöhungsverlangen laut BGH nicht beigefügt zu werden.[4] Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen.[5]
Kappungsgrenze
Eine zweite Begrenzung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gemäß § 558 Abs. 3 BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Bestandsmiete nicht überschreiten.
Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen (Änderung des § 558 Abs. 3 Satze 2 und 3 BGB). Hiervon haben im Jahr 2014 Bayern, Berlin,[6] Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein (im Dezember 2019 vorzeitig abgeschafft[7]), sowie seit 1. Juli 2015 auch Baden-Württemberg Gebrauch gemacht.
Bei Mieterhöhungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) sind die Einschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze nicht anzuwenden.
Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: der Monat, in dem ihm das Erhöhungsverlangen zugeht, und die beiden folgenden Monate (§ 558b BGB). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.
Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Wird die erhöhte Miete durch den Mieter ohne Vorbehalt bezahlt, kann dies als eine stillschweigende Zustimmung aufgefasst werden.[8][9]
Fristen
- Wartefrist: 12 Monate nach Wirksamkeit der letzten Erhöhung kann neues Verlangen gestellt werden.[10]
- Festschreibungsfrist: Neue Festsetzung mit Abstand von 15 Monaten zur letzten Festsetzung.
- Überlegungsfrist: Mieter muss erst bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen.
- Klagefrist: Bis zum Ablauf des 5. Monats nach dem Stellen des Verlangens bei zeitgleich fehlender Reaktion des Mieters.
- Wirksamwerdung: Im 3. Monat nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens.
Modernisierung
Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die zum Beispiel den Wohnwert erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Voraussetzung ist eine schriftliche und erläuterte Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Völlig andere Vorschriften gelten bei einer Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnungen (siehe dazu insbesondere § 10 Wohnungsbindungs-Gesetz – WoBindG). Hier gilt das Prinzip der Kostenmiete (Berechnung der Quadratmeter-Miete auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung).
Bedeutung bei der Wertermittlung
Die Möglichkeiten einer Mietanpassung bestimmen unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Entsprechen sie dem verkehrsüblichen Wert, sind sie im Liegenschaftszinssatz erfasst. Weichen sie davon ab, so sind die Auswirkungen abhängig von der zeitlichen Befristung einer Abweichung im Rahmen eines Ertragswertverfahrens auszuweisen oder als Abschlag bei der Herleitung des Liegenschaftszinssatzes zu berücksichtigen.
Mietpreisbremse
Am 5. März 2015 beschloss der Deutsche Bundestag mit den Stimmen der Großen Koalition (CDU, CSU und SPD) unter anderem eine umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichnete Regelung, die zu einer Dämpfung des Mietanstiegs bei Neuvermietungen führen soll.[11][12] Damit änderte der Gesetzgeber erstmals seit dem Ende der Wohnungszwangswirtschaft Ende der 1960er Jahre das Mietpreisrecht, indem er die Neuvertragsmiete von Wohnungen speziellen mietpreislichen Begrenzungen unterwirft.[13]
Siehe auch
Literatur
- Franz-Georg Rips (Hrsg.): Mieterhöhung. Ortsübliche Vergleichsmiete, Zustimmungsverfahren. Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, Staffelmiete. Mehr Miete? Gründe, Fristen, Beispiele. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2007, ISBN 978-3-933091-67-3.
- Franz-Georg Rips (Hrsg.): Modernisierung durch den Vermieter. Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen. Wohnwertverbesserung & Energieeinsparung. Mietermodernisierung. DMB – Deutscher Mieterbund, Berlin 2008, ISBN 978-3-933091-68-0.
- Alexandra Frank: Die Mietpreisbremse. Eine Analyse der Rechtsvorschriften zur Begrenzung der Neu- und Wiedervertragsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. tectum Verlag, Marburg 2016, ISBN 978-3-8288-3836-9.
Weblinks
- Stiftung Warentest: Mieterhöhung ohne Mietspiegel: Regeln für die Mieterhöhung. 26. März 2012, abgerufen am 31. März 2015.
Einzelnachweise
- 300 PROZENT MIETERHÖHUNG SIND KEIN WUCHER. In: Der Spiegel. Nr. 13, 1966 (online – 21. März 1966).
- Mieterhöhung und Einordnung der Wohnung unter Berücksichtigung mieterseitiger Einbauten – LG Berlin, Urteil vom 27. März 2008, Az. 62 S 346/07.
- BGH, Urteil vom 16. Juni 2010, Az. VIII ZR 99/09, Volltext.
- BGH, Urteil vom 11. März 2009, Az. VIII ZR 74/08, Volltext.
- Gutachten zur Mieterhöhung nicht auf Mieter umlegbar. – Bericht vom 16. April 2010 auf kostenlose-urteile.de.
- BGH, Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14, Volltext.
- Michael Penquitt: Tschüss, Mietpreisbremse! Steigen in Schleswig-Holstein jetzt die Mieten? In: Wohnglück.de. 2. Dezember 2019, abgerufen am 9. Juni 2020.
- AG München, Urteil vom 14. August 2013, Az. 452 C 11426/13, Volltext.
- Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung auf rechtsindex.de.
- Wartefristen bei der Mieterhöhung
- Große Koalition: Bundestag beschließt Mietpreisbremse. In: SPIEGEL ONLINE. Abgerufen am 8. März 2015.
- Deutscher Bundestag: Basisinformationen über den Vorgang. In: Dokumentations- und Informationssystem für Parlamentsmaterialien (DIP). Abgerufen am 8. März 2015.
- Ines Kristine Johnen: Die Entwicklung des Mietrechtsanpassungsgesetzes – Die Entwurfsentwicklung vom abgelehnten 2. MietNovG-E über die BT-Drs. 19/4672 zum MietAnpG. Dr. Kovač, Hamburg 2020, S. 11.
