Kündigung von Mietverträgen
Die Kündigung von Mietverträgen ist die Kündigung eines Mietvertrages durch eine der Vertragsparteien.
Allgemeines
Vertragsparteien eines Mietvertrags sind der (oder die) Vermieter und der (oder die) Mieter.
Bei der Kündigung von Mietverträgen ist zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen Kündigung, außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Für die grundsätzlichen rechtlichen Unterschiede der Kündigungsarten siehe Arten der Kündigung (Deutschland).
Kündigung von Mietverträgen im deutschen Mietrecht
Die Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter ist in Deutschland nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (Sozialschutz, Kündigungsschutz).
Eine ordentliche Kündigung kann bei Zeitmietverträgen vor Ablauf der vereinbarten Befristung oder so lange ein Kündigungsausschluss oder -verzicht vereinbart ist, nicht erfolgen. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier grundsätzlich nur bei Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Die weitverbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter stellen, um vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag ausscheiden zu können, ist falsch; dies gilt nur bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag oder in einem Mietaufhebungsvertrag, weiterhin dann, wenn besondere Härtegründe des Mieters anzuerkennen sind.[1]
Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen
Nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Dabei kann der Mieter einerseits ohne Angabe von Gründen kündigen, anderseits benötigen Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor:
Form der Kündigung
Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder Eigenbedarf (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). In § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt das Gesetz die Unrentabilität ebenfalls als ordentlichen Kündigungsgrund. Zahlt der Käufer eines Mietshauses einen Kaufpreis, der erheblich über dem wirtschaftlichen Wert des Grundstücks liegt, so führt dies nach Auffassung des LG Kiel nicht zu einer Unrentabilität.[2]
Kündigungsfrist
Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach § 573c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nach acht Jahren Dauer neun Monate. Andere Kündigungsfristen wie kürzere Fristen für den Mieter oder längere für den Vermieter können jedoch vereinbart werden oder sich gegebenenfalls bei Altmietverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.
Für möblierte Zimmer oder Wohnungen gelten die gleichen Kündigungsfristen wie für unmöblierte Wohnungen. Eine Ausnahme bildet möblierter Wohnraum, der sich in der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters befindet. Ist dieser Wohnraum nicht an eine Familie oder Haushaltsgemeinschaft vermietet, gilt eine wesentlich kürzere Frist: Eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters, die spätestens am 15. eines Monats der anderen Seite zugeht, beendet den Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats. (§ 573c Abs. 3 BGB i. V. m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Kündigungssperrfrist
Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden bis zu 10 Jahre verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung eines Bundeslandes bestimmt wurde.[3][4] Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist kann der Vermieter unter Einhaltung der zu diesem Zeitpunkt zutreffenden Kündigungsfrist kündigen.
Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung
Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum (sofortigen) Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer fristgerechten Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des § 574 BGB). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Ein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB steht dem Mieter bei berechtigter außerordentlicher fristloser Kündigung durch den Vermieter jedoch nicht zu.
Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574b Abs. 2 BGB), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Die fristlose Kündigung richtet sich nach § 543 und § 569 BGB. Der mit Abstand wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen. Dem Mieter wird aber die Möglichkeit gegeben, diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht oder sich eine öffentliche Stelle, insbesondere ein Sozialleistungsträger zur Begleichung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).[5] Diese sogenannte Schonfrist endet aber zwei Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam. Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung unwirksam gemacht, kann er nicht noch einmal von der Schonfrist profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.
Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d. h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Kautionen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen.
Zu beachten ist, dass die Schonfrist nur für die Kündigung wegen „reinen“ Zahlungsverzugs gilt. Stützt der Vermieter die Kündigung auf weitere Gründe (dies kann z. B. auch eine ständige unpünktliche Mietzahlung sein), gilt die Schonfrist für diesen Teil der Kündigung nicht; sie bringt dem Mieter dann letztlich nichts.
Auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Mindestens muss der Zahlungsverzug als Grund und der Gesamtsaldo an Rückständen angegeben sein.
Eine Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will.
In der Regel – außer bei Zahlungsverzug – bedarf es vor einer Kündigung einer Abmahnung an den Mieter. In Ausnahmefällen kann eine solche entbehrlich sein, z. B. wenn der Mieter andere Mieter aufs Übelste beleidigt und außerdem durch nächtlichen Lärm belästigt.[6]
Verhältnis zum Rücktritt
Vor der Überlassung des Mietobjektes kann nach § 323 BGB zurückgetreten werden. Nach der Überlassung des Mietobjektes wird ein Rücktrittsrecht durch ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung verdrängt.
Mietaufhebungsvertrag
In der Regel können sich beide Mietparteien nur durch Kündigung des Mietvertrages vom Mietverhältnis lösen. Doch dabei müssen sie sich an vereinbarte Kündigungsfristen halten. Bei einer Kündigung handelt es sich um eine einseitige Lösung vom Mietvertrag. Das heißt, entweder kündigt der Mieter oder der Vermieter den Mietvertrag – dabei muss die andere Partei nicht mit der Kündigung einverstanden sein.
Eine andere Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden, ist daher ein gesonderter Vertrag, der sogenannte Mietaufhebungsvertrag. Bei einem Mietaufhebungsvertrag müssen sich beide Seiten einig sein, dass der Mietvertrag beendet werden soll. Diese einvernehmliche Vertragsaufhebung ist auch ohne Einhaltung einer bestimmten Frist möglich.[7]
Die Kündigung von Mietverträgen nach österreichischem Mietrecht
Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, können von den Vertragsparteien durch ordentliche Kündigung beendet werden. Für eine Kündigung des Vermieters gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, dass diese nur wirksam ist, wenn sie gerichtlich eingebracht wird und nicht binnen 4 Wochen Einwendungen durch den Mieter erfolgen. Dabei hat sich der Vermieter auf besonders wichtige Kündigungsgründe im Sinne des § 30 MRG zu berufen.
Kündigt der Mieter einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag, der dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt, kann dies schriftlich ohne Angabe von Gründen erfolgen. Eine gerichtliche Kündigung des Mieters ist seit 2006 nicht mehr zwingend notwendig, aber prinzipiell noch möglich.
Im Ein- und Zweifamilienhaus kann der Vermieter Mietverträge auf unbestimmte Zeit ohne Angabe von Gründen formlos aufkündigen. Dasselbe gilt für den Mieter. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung oder nach den bestandrechtlichen Bestimmungen der ZPO.
In Mietverträgen, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, werden zeitliche begrenzte Kündigungsverzichte, von der Rechtsprechung als zulässig erachtet.
Mietvertrags-Kündigung in der Schweiz
Im Obligationenrecht sind Kündigungen beim unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist und gewisser Formvorschriften (z. B. schriftlich und beim Vermieter auf vorgeschriebenem Formular) gemäß Art. 266 ff. durch beide Parteien unbürokratisch möglich. Allerdings gelten für den Vermieter gewisse Einschränkungen, und das Mietverhältnis muss für eine gewisse Frist erstreckt werden, wenn die Kündigung für die Mietpartei eine Härte zur Folge hätte.
Einzelnachweise
- OLG Oldenburg, WuM 1982, 124
- LG Kiel, Urteil vom 2. September 2008, Az.: 1 S 26/08
- Berlin: Verordnung im Sinne des § 577a Absatz 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung - KüSchKlVO Bln) vom 16. August 2011 (GVBl. S. 442, ber. S. 466)
- NRW: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (Kündigungssperrfristverordnung – KSpVO NRW) vom 24. Januar 2012 (GV. NRW. 2012 S. 82)
- Frank Kemter: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann. In: Immowelt Ratgeber, 23. März 2012, abgerufen am 31. März 2014.
- Dominik Schüller: Der beleidigte Vermieter. (Memento des Originals vom 9. März 2016 im Internet Archive) Info: Der Archivlink wurde automatisch eingesetzt und noch nicht geprüft. Bitte prüfe Original- und Archivlink gemäß Anleitung und entferne dann diesen Hinweis. Sawal Rechtsanwälte und Notar, abgerufen am 31. März 2014.
- Mietaufhebungsvertrag ᐅ Vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags. In: rechtsberater.de. (rechtsberater.de [abgerufen am 18. Januar 2018]).
