Mietkauf
Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben. Verbraucherschützer warnen seit Jahren vor überhöhten Kosten und hohen Risiken beim Mietkauf.[1][2]
Deutschland
Nach deutschem Recht erfolgt der spätere Kauf zu einem vorher bestimmten Preis unter vollständiger oder teilweiser Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten. Vor der Erklärung findet auf den Vertrag das Mietrecht Anwendung, danach handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufrecht angewandt wird. Allerdings sind hier von Fall zu Fall die Konditionen der einzelnen Anbieter zu prüfen. Sie unterscheiden sich teilweise erheblich. Häufig wird gar kein Optionsrecht vereinbart, sondern von Anfang an der Eigentumsübergang mit Zahlung der Schlussrate vereinbart, ohne dass es einer Ausübungserklärung bedarf.
In der Regel ist der Mietpreis überhöht.[1] Der Grund dafür liegt einerseits darin, den Mieter zum Kauf zu veranlassen. Andererseits ist aber auch mit dem Gebrauch der Sache, sofern es sich um eine neue Sache handelt, ein starker Wertverlust verbunden. Für den Käufer liegt der Anreiz zum Abschluss eines Mietkaufs in der leichteren Finanzierbarkeit gegenüber dem Sofortkauf.
Mietkauf ist aus steuerlicher Sicht nicht unbedingt gleichbedeutend mit Leasing. Bei einem Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum sofort auf den Käufer über. Das macht eine Aktivierung im Anlagevermögen notwendig. Das juristische Eigentum geht in der Regel nach der Zahlung der letzten Rate an den Käufer über.
Somit ist der Mietkauf eher mit einer Ratenzahlung vergleichbar als mit einem klassischen Leasingvertrag.
Im Fall der Insolvenz des Verkäufers hängt die Behandlung davon ab, ob ein Eigentumsvorbehalt vereinbart wurde. Nach § 107 der Insolvenzordnung (InsO) kann der Vorbehaltskäufer die Erfüllung des Vertrages auch im Fall der Insolvenz verlangen. Dafür ist jedoch erforderlich, dass der Eigentumsübergang bei Übergabe des Mietkaufgegenstandes bereits feststeht.
Mietkauf wird seit einigen Jahren öfter für betrügerische Schneeballsysteme im KFZ-Handel eingesetzt.[3][4] Käufern werden Fahrzeuge mit ungewöhnlichen Nachlässen von über 30 % eingeräumt, wenn sie dafür eine hohe Vorauszahlung leisten. Der Verkäufer kann mit den eingehenden Anzahlungen die zuerst ausgelieferten Fahrzeuge leicht finanzieren oder selbst leasen, obwohl er einen höheren Einkaufspreis hatte. Durch den Mietkauf hat der Verkäufer einen geeigneten Vorwand, den KFZ-Brief zunächst nicht vorlegen oder herausgeben zu müssen, so dass sich der Käufer für einige Zeit in Sicherheit wähnt. Das System funktioniert, solange ausreichend Wachstum vorhanden ist, kollabiert jedoch typischerweise nach wenigen Jahren, da dem Verkäufer entweder die Liquidität ausgeht oder er sich mit den Anzahlungen absetzt.
Auch im Immobilienbereich treten Anbieter mit Mietkauf-Modellen auf, die von Branchenvertretern als Schneeballsysteme eingeordnet werden.[5][6] So musste die Geno Wohnbaugenossenschaft, nach eigenen Angaben größter Mietkauf-Anbieter in Deutschland,[7] im Jahr 2018 Insolvenz anmelden,[8] das Geschäftsmodell wird von Branchenvertretern als Schneeballsystem eingeordnet.[6][5] Mehrere ehemalige Vorstände stehen wegen des Vorwurfs des Betrugs und der Insolvenzverschleppung vor Gericht;[9] insgesamt sind 10.000 Anleger betroffen und es steht ein Schaden von bis zu 30 Mio. € im Raum.[10]
Österreich
Anders als in Deutschland handelt es sich beim österreichischen gesetzlichen Mietkaufmodell nur um eine Option auf schließlichen Kauf. Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt wird beim allfälligen Kauf nicht auf den Kaufpreis angerechnet, und der Kaufpreis braucht vom Vermieter bei Vertragsabschluss nicht genannt zu werden. Der Mieter kann daher den letztlich zu zahlenden Betrag kaum vorhersehen, denn dieser wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.[11] Mietkauf in Österreich unterscheidet sich also grundsätzlich vom Leasing, bei dem mit den Leasingraten schon ein Teil des Kaufpreises bezahlt worden ist und nur mehr der Restwert offenbleibt.
Literatur
Deutschland
- Christian Biermann-Ratjen: Mietkauf und Verbraucherschutz. In: DNotZ. Jg. 2007, Bd. 11, S. 788–795.
- Udo Cremer: Miete & Mietkauf. In: Bilanz & Buchhaltung. Zeitschrift für Rechnungswesen und Steuern. Bd. 51, H. 10, 2005, ISSN 0930-0597, S. 371–377.
- Stefan Hügel, Christian Salzig: Mietkauf und andere Formen des Grundstücks-Ratenkaufs. 2. Auflage. Verlag C.H. Beck, München 2010, ISBN 978-3-406-56767-4.
- Philipp Schloßer: Mietkauf – Rechtmäßigkeit der klausularmäßigen Abwälzung der Sach- und Preisgefahr. In: Monatsschrift für Deutsches Recht. 57. Jg., Bd. 1, 2003, S. 70–72.
Einzelnachweise
- Stiftung Warentest: test warnt: Mietkauf. In: test, Heft 11/2012.
- Verbraucherzentrale Sachsen : Immobilien-Mietkauf mit Vorsicht genießen. 30. Juli 2013, abgerufen am 29. November 2020.
- Ausweitung der Betrugsfälle im Zusammenhang mit der EU-Car Zentrale GmbH auf die BHT Automobile GmbH - openPR. Abgerufen am 29. November 2020.
- Betrug: Autohändler muss ins Gefängnis - autohaus.de. Abgerufen am 29. November 2020.
- Schneeballsystem aufgeflogen: Immobilientraum für Tausende geplatzt. Abgerufen am 29. November 2020.
- 10.000 Anleger betroffen: Razzia bei der Geno Wohnbaugenossenschaft – Verdacht auf Untreue und Betrug. Abgerufen am 29. November 2020.
- Hauserwerb mit Haken. Abgerufen am 29. November 2020.
- Stiftung Warentest: Geno eG - Ex-Vorstand verhaftet - Stiftung Warentest. Abgerufen am 29. November 2020.
- Stuttgarter Zeitung, Stuttgart Germany: Prozess am Landgericht Stuttgart: Ex-Geno-Chef soll Häuslebauer um Millionen betrogen haben. Abgerufen am 29. November 2020.
- Schneeballsystem aufgeflogen: Immobilientraum für Tausende geplatzt. Abgerufen am 29. November 2020.
- Mietkauf auf dem Prüfstand. In: Kleine Zeitung vom 25. März 2011, Beilage Mein Zuhause, S. 15.
