Mietkautionsversicherung
Die Mietkautionsversicherung gehört zu den Mietsicherheiten. Die Mietkautionsversicherung kann durch private und gewerbliche Mieter zur Besicherung von Mietverhältnissen abgeschlossen werden. Die Versicherungsgesellschaft stellt nach Abschluss des Versicherungsvertrages eine Urkunde aus, aufgrund derer die Versicherungsgesellschaft Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen Mieter in der maximalen Höhe der vereinbarten Kaution auf erstes Anfordern oder ohne „auf erstes Anfordern“ begleicht. „Auf erstes Anfordern“ bedeutet, dass es sich um eine Versicherung zur Stellung einer Kautionssicherheit für private Mietverhältnisse gemäß §551 BGB handelt – eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einreden, der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage (§§770 und 771 BGB). Fordert der Vermieter vom Versicherer die Auszahlung der Kaution, wird der Mieter darüber informiert und kann innerhalb einer bestimmten Frist (z. B. 14 Tage) Einspruch einlegen in Form eines liquiden Beweismittels (z. B. einstweilige Verfügung, Gerichtsbeschluss etc.). Der Mieter übergibt dem Vermieter die Bürgschaftsurkunde anstelle einer Barkaution, eines Kautionssparbuchs oder einer Bankbürgschaft. Die Versicherungsgesellschaft verlangt hierfür eine jährliche Prämie vom Mieter, deren Höhe von der Kautionssumme abhängt. Die Mietkautionsversicherung sichert als Ersatz zu vorgenannten Sicherheiten alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter (z. B. Schadensersatz in Bezug auf durch den Mieter zu vertretende Reparaturkosten und ausstehende Nebenkosten oder die Abwendung eines Missstandes im Zuge einer Ersatzvornahme nach Fristsetzung gegen den Mieter). Im Leistungsfall, also wenn die Versicherung an den Vermieter zahlen muss, ist die Versicherung berechtigt, geleistete Zahlungen vom Mieter oder einem anderen Bürgschaftsnehmer zurückzufordern (Regress).
Nutzen aus Sicht des Mieters bzw. Vermieters
Für den Mieter bildet der Abschluss einer Mietkautionsversicherung eine Alternative zur Zahlung einer Barkaution, zur Übergabe eines Kautionssparbuchs oder zur Beantragung einer Bankbürgschaft. Der Vorteil für den Mieter besteht darin, dass er die Kaution nicht in einer Summe aufbringen muss, welche im Regelfall drei Monatskaltmieten umfasst die im Voraus gegenüber dem Vermieter zu erbringen sind. Stattdessen zahlt er an den Anbieter der Mietkautionsversicherung eine jährliche Prämie und erhält im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde, die er seinem Vermieter aushändigt. Die Mietkautionsversicherung ist meist gültig ab Zustellung oder auch ab dem Datum der Übergabe an den Vermieter (je nach Anbieter). Sie endet, wenn das Mietverhältnis erloschen ist und der Vermieter keine Ansprüche mehr an den Mieter hat. Das ausstellende Unternehmen haftet per selbstschuldnerischer Bürgschaft.[1]
Für den Vermieter ist die Akzeptanz einer Mietkautionsversicherung freiwillig. Er kann insofern auf einer anderen Art der Kaution bestehen. Er darf nur dann die Mietkautionsversicherung nicht ablehnen, wenn er sich vor oder bei Vertragsabschluss mit einer Mietkautionsversicherung einverstanden erklärt hat. Zudem muss die Mietkautionsversicherung vom Vermieter akzeptiert werden, wenn diese im Mietvertrag aufgeführt ist. Dass der Mietvertrag keine Kaution durch eine Mietkautionsversicherung vorsieht, verstößt nicht gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB.[2]
Antrag und Abschluss
Die Beantragung der Mietkautionsversicherung ist bei fast allen Anbietern per Internet, aber auch per Telefon möglich. Der vom Mieter ausgefüllte Online-Antrag enthält neben seinen persönlichen Daten Informationen zum Mietobjekt, zur geforderten Kautionshöhe und zum Vermieter. Die Prüfung des Antrags durch die Versicherung umfasst auch eine Bonitätsprüfung des Mieters über ein Auskunftei (z. B. SCHUFA, Infoscore etc.). Wird der Antrag des Mieters durch die Versicherung angenommen und kommt damit das Rechtsgeschäft zustande, wird die Bürgschaftsurkunde ausgestellt und an den Mieter versandt, welcher sie dem Vermieter übergibt. Die Laufzeit der Mietkautionsversicherung beginnt je nach Anbieter mit Zustellung der Urkunde, innerhalb von 24 Stunden bei Online-Abschluss oder auch mit dem Tag der Übergabe an den Vermieter.
Bei Einverständnis des Vermieters kann die Mietkautionsversicherung auch eingesetzt werden, um die bereits gezahlte Kaution eines laufenden Mietverhältnisses zu ersetzen und in Bargeld umzuwandeln. Dies kommt z. B. bei einem plötzlich auftretenden Finanzengpass des Mieters in Betracht. Der Vermieter zahlt dem Mieter in diesem Fall die Kaution gegen Übergabe der Versicherungsurkunde aus. Der Mieter kann über diese Barmittel frei verfügen und sie anderweitig einsetzen.
Kosten
Die Kosten für die Mietkautionsversicherung setzen sich, je nach Anbieter, aus einer Grundgebühr und einem Beitrag zusammen, deren Höhe einem bestimmten Prozentsatz der versicherten Mietkaution entspricht. (Bearbeitungsgebühr) Bei einigen Anbietern entfällt die Grundgebühr. Andere Versicherungen berechnen im ersten Jahr eine höhere Grundgebühr als in den Folgejahren (da eine Aufnahmegebühr eingerechnet wurde). Abhängig vom jeweiligen Tarif beläuft sich der prozentuale Jahresbeitrag auf 5,0 bis 5,25 Prozent der versicherten Kautionssumme.
Vertragsende und Kündigung
Die Mietkautionsversicherung endet, sobald das versicherte Mietverhältnis beendet und vollständig abgerechnet ist und der Vermieter den Versicherer vorbehaltlos aus der Bürgschaftshaftung entlässt. Darüber hinaus kann die Mietkautionsversicherung jederzeit durch die Übersendung der Versicherungsurkunde beendet werden. Der Mieter hat zudem die Möglichkeit, die Mietkautionsversicherung mit einer vertraglich vereinbarten Frist zu kündigen. In diesem Fall endet die Versicherung allerdings erst dann, wenn die Haftung aus dem versicherten Mietverhältnis erloschen ist. Die Versicherung muss sich aber eine gewisse Nachhaftungspflicht anrechnen lassen.
Kritik
Mieter, die eine Mietkautionsversicherung abschließen, müssen sich darüber im Klaren sein, dass die gezahlten Beiträge zum Ende der Vertragslaufzeit auch dann nicht zurückerstattet werden, wenn der Versicherungsschutz durch den Vermieter nicht in Anspruch genommen wurde. Im Gegensatz dazu bietet eine Barkaution dem Mieter eine gesetzlich vorgeschriebene Verzinsung der geleisteten Kaution. Vor diesem Hintergrund müssen die Gebühren einer Mietkautionsversicherung als Entgelt dafür betrachtet werden, dass der finanzielle Aufwand der Kautionsleistung entfällt. Für die kurz- oder mittelfristige Überbrückung eines Finanzengpasses kann die Mietkautionsversicherung allerdings eine passende Lösung sein.[3]